In den vergangenen Jahren hat sich der deutsche Immobilienmarkt grundlegend verändert. Nach mehr als einem Jahrzehnt niedriger Zinsen und kontinuierlich steigender Immobilienpreise sorgte der rasante Zinsanstieg ab 2022 für eine deutliche Abkühlung des Marktes. Kaufinteressenten wurden zurückhaltender, Finanzierungen verteuerten sich erheblich und vielerorts gaben die Preise nach.
Nun richtet sich der Blick auf das Jahr 2027. Dann endet für viele Immobilienbesitzer die Zinsbindung ihrer während der Niedrigzinsphase abgeschlossenen Darlehen. Zahlreiche Eigentümer, die sich zwischen 2015 und 2017 Finanzierungen zu Zinssätzen von teilweise unter einem Prozent sichern konnten, müssen ihre Kredite zu deutlich höheren Konditionen verlängern. Die Frage lautet deshalb: Steht der Immobilienmarkt vor einer neuen Belastungsprobe?
Während der Niedrigzinsphase waren Immobilienfinanzierungen so günstig wie selten zuvor. Zehnjährige Sollzinsbindungen unter einem Prozent waren keine Ausnahme. Viele Käufer entschieden sich damals für Laufzeiten von zehn oder fünfzehn Jahren.
Mit dem Ende dieser Zinsbindungen beginnt eine große Welle von Anschlussfinanzierungen. Anders als bei Neuabschlüssen handelt es sich hierbei um bestehende Immobilienkredite, bei denen häufig noch erhebliche Restschulden offen sind.
Für viele Eigentümer bedeutet dies einen deutlichen Anstieg der Finanzierungskosten.
Ein einfaches Beispiel verdeutlicht die Situation.
Eine Familie finanzierte im Jahr 2017 eine Immobilie mit einem Darlehen von 350.000 Euro zu einem Zinssatz von 1,1 Prozent. Nach zehn Jahren beträgt die Restschuld – abhängig von der Tilgung – möglicherweise noch rund 270.000 Euro.
Liegt der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung im Jahr 2027 bei 3,5 bis 4 Prozent, kann sich die monatliche Rate um mehrere hundert Euro erhöhen.
Für Haushalte mit ausreichend Einkommen ist dies häufig verkraftbar. Familien, deren finanzielle Reserven bereits durch Inflation, gestiegene Lebenshaltungskosten oder höhere Energiekosten belastet sind, müssen ihre Ausgaben dagegen deutlich anpassen.
Diese Annahme ist weit verbreitet, greift jedoch zu kurz.
Der Immobilienpreis entsteht aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage. Zwar verringern höhere Zinsen grundsätzlich die Kaufkraft, gleichzeitig bleibt das Angebot vielerorts knapp.
Vor allem in wirtschaftlich starken Regionen herrscht weiterhin Wohnungsmangel. Gleichzeitig wird seit Jahren deutlich weniger gebaut als ursprünglich geplant. Hohe Baukosten, steigende Anforderungen an Energieeffizienz und teure Grundstücke bremsen den Neubau zusätzlich.
Regionale Unterschiede werden wichtiger. Von einem einheitlichen deutschen Immobilienmarkt kann kaum noch gesprochen werden.
In Metropolregionen wie München, Hamburg, Frankfurt oder Stuttgart bleibt Wohnraum knapp. Hier erwarten viele Marktbeobachter eher stabile oder leicht steigende Preise.
Anders sieht die Situation in Regionen mit Bevölkerungsrückgang aus. Dort können steigende Finanzierungskosten auf eine schwächere Nachfrage treffen. Preisrückgänge sind deshalb vor allem in ländlichen Gebieten oder strukturschwächeren Regionen wahrscheinlicher.
Für Käufer und Verkäufer bedeutet das: Die Lage gewinnt weiter an Bedeutung.
Immer wieder wird spekuliert, dass viele Eigentümer ihre Immobilie verkaufen müssen, sobald die Anschlussfinanzierung deutlich teurer wird. Ein genauer Blick spricht jedoch gegen eine flächendeckende Verkaufswelle.
Viele Kreditnehmer haben ihre Darlehen bereits über Jahre hinweg getilgt. Dadurch ist die Restschuld deutlich geringer als beim ursprünglichen Kauf. Gleichzeitig sind die Einkommen vieler Haushalte seit Abschluss der Finanzierung gestiegen.
Hinzu kommt, dass Banken bei Anschlussfinanzierungen oft flexibler agieren als bei einer vollständigen Neufinanzierung. Laufzeiten können angepasst oder Tilgungsraten vorübergehend reduziert werden, um die monatliche Belastung tragbar zu halten.
Einzelfälle mit finanziellen Schwierigkeiten wird es geben. Eine systemische Krise wie während der internationalen Finanzkrise 2008 erscheint derzeit jedoch wenig wahrscheinlich.
Die Entwicklung der Bauzinsen hängt wesentlich von zwei Faktoren ab: Einerseits der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank und der Reaktionen an den Kapitalmärkten sowie von der wirtschaftlichen und politischen Lage in Deutschland.
Viele sehen die Bauzinsen vereinfacht als Reaktion auf den EZB Leitzins. Dieser hat aber nur einen indirekten Effekt: Tatsächlich orientieren sich die Baufi-Zinsen an den Kursen der 10-jährigen Bundesanleihen. Banken müssen einen Immobilienkredit am Geldmarkt refinanzieren. Um für Investoren attraktiv zu bleiben, sind die Zinsen deshalb sehr eng an Bundesanleihen geknüpft.
Steigen die Renditen der Bundesanleihen, weil Anleger mehr Zinsaufschläge auf ihre Investitionen fordern, gehen deshalb auch die Finanzierungszinsen in die Höhe. Das kann durch steigende EZB Zinsen geschehen, aber auch durch politische Unsicherheit in der Bundesrepublik oder wirtschaftlichen Druck.
Sollte die Inflation dauerhaft zurückgehen, könnten die Leitzinsen von FED und EZB in den kommenden Jahren leicht sinken. Eine Rückkehr zum historischen Niedrigzinsniveau gilt jedoch als eher unwahrscheinlich.
Die meisten Marktbeobachter rechnen langfristig mit einem Zinsniveau, das deutlich über den Werten der Jahre 2016 bis 2021 liegt.
Für Immobilienkäufer bedeutet dies, dass Finanzierungen künftig wieder stärker nach klassischen wirtschaftlichen Kriterien kalkuliert werden müssen. Die Zeit extrem günstiger Kredite dürfte vorerst vorbei sein.
Wer weiß, dass seine Zinsbindung 2027 endet, sollte nicht bis zum letzten Moment warten.
Bereits zwei bis drei Jahre vor Ablauf lohnt sich ein Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Forward-Darlehen sinnvoll sein, mit dem sich heutige Zinssätze für die Zukunft sichern lassen.
Ebenso sinnvoll ist es, vorhandene Sondertilgungsrechte zu nutzen und Rücklagen für die Anschlussfinanzierung aufzubauen. Jede Verringerung der Restschuld reduziert später die Auswirkungen höherer Zinsen.
Das Jahr 2027 dürfte für den deutschen Immobilienmarkt ein wichtiger Wendepunkt werden. Millionen von Darlehen wechseln aus der Niedrigzinsphase in ein Umfeld deutlich höherer Finanzierungskosten.
Dennoch spricht derzeit wenig für einen flächendeckenden Einbruch der Immobilienpreise. Der Wohnungsmangel, die geringe Neubautätigkeit und die insgesamt solide Finanzierung vieler Eigentümer wirken stabilisierend.
Statt eines allgemeinen Preisverfalls dürfte sich der Markt weiter regional auseinanderentwickeln. Attraktive Städte und wirtschaftlich starke Regionen bleiben gefragt, während in weniger gefragten Lagen Preisrückgänge möglich sind.
Für Eigentümer ist die wichtigste Erkenntnis deshalb nicht die Sorge vor einem Immobiliencrash, sondern die rechtzeitige Vorbereitung auf die Anschlussfinanzierung. Wer früh plant, Angebote vergleicht und seine Restschuld reduziert, kann den Übergang in das neue Zinsumfeld deutlich entspannter gestalten.
Möchten Sie sich über Ihre Möglichkeiten informieren? Kommen Sie gerne auf uns zu! Dank unseres Netzwerks an erfahrenen Finanzierungspartnern unterstützen wir Sie gerne bei der Suche nach der passenden Finanzierung.
Ihre
Christina Sellerberg