Als Gutachter und Energieberater erlebe ich in meiner täglichen Arbeit immer wieder dasselbe: Eigentümer, die von ihrem Immobilienwert überzeugt sind – und dann erstaunt feststellen, dass ein einziger Buchstabe auf dem Energieausweis diesen Wert erheblich beeinflusst. Manchmal sogar den Verkaufspreis oder die Vermietbarkeit entscheidet.
Ich freue mich, hier als Gastautor zu Wort zu kommen – und möchte Ihnen heute erklären, was hinter diesem Buchstaben steckt, warum er häufig falsch ist und warum die Investition in Energieeffizienz heute mehr ist als ein Beitrag zum Klimaschutz.
Andreas Jochim ist Energie-Effizienz-Experte (EEE), Bauingenieur und Gutachter. Weitere Informationen über ihn erhalten Sie am Ende des Artikels oder auf seiner Webseite.
Der Energieausweis klassifiziert Gebäude nach ihrem Energieverbrauch – von A+ (hervorragend) bis H (sehr schlecht). Was vielen Eigentümern nicht bewusst ist: Diese Einstufung hat inzwischen direkte Auswirkungen auf den Marktwert einer Immobilie.
Studien und Markterfahrungen zeigen: Immobilien mit schlechter Energieklasse erzielen messbar niedrigere Kaufpreise und sind schwerer zu vermieten. Potenzielle Käufer und Mieter kalkulieren heute die Energiekosten in ihre Entscheidung ein – und das zu Recht. Mit jedem weiteren Jahr, in dem die CO₂-Bepreisung steigt, wird dieser Effekt stärker.
„Die Energieklasse einer Immobilie ist heute so relevant wie ihre Lage – sie entscheidet über Vermietbarkeit, Werterhalt und die Höhe künftiger Betriebskosten.“
Hier möchte ich ein Thema ansprechen, das in der Branche bekannt ist, öffentlich aber selten ausgesprochen wird: Ein erschreckend hoher Anteil der in Deutschland ausgestellten Energieausweise ist fehlerhaft.
Online-Anbieter werben mit Energieausweisen für 50 oder 80 Euro – ohne dass jemals jemand das Gebäude besichtigt hat. Stattdessen werden pauschale Verbrauchswerte aus Abrechnungen hochgerechnet, falsche Baujahre angenommen oder Sanierungsmaßnahmen schlicht ignoriert. Das Ergebnis: Ein Dokument, das rechtlich ausreichend erscheint, aber die Realität des Gebäudes nicht widerspiegelt.
Das hat konkrete Konsequenzen. Verbrauchsausweise, die auf bloßen Heizkostenabrechnungen basieren, schwanken stark je nach Witterung und Nutzungsverhalten der Vormieter. Sie sagen wenig über den tatsächlichen energetischen Zustand des Gebäudes aus. Ein Bedarfsausweis, erstellt von einem qualifizierten Energieberater auf Basis einer Vor-Ort-Begutachtung, ist dagegen reproduzierbar, belastbar – und häufig auch korrekter im Sinne einer realistischen Einschätzung.
Als Energie-Effizienz-Experte (EEE) der Deutschen Energie-Agentur erlebe ich regelmäßig, dass Eigentümer mit einem Energieausweis zu mir kommen, der schlicht nicht stimmt. Manchmal zu ihrem Nachteil – weil das Gebäude besser dasteht als ausgewiesen. Manchmal zu ihrem kurzfristigen Vorteil, aber mit rechtlichem Risiko, wenn Käufer oder Mieter später Ansprüche geltend machen.
Seit 2021 gibt es in Deutschland den nationalen CO₂-Preis auf fossile Brennstoffe. Was damals mit 25 Euro pro Tonne startete, ist heute bereits deutlich höher – und der gesetzliche Pfad sieht weiteres Wachstum vor.
Was das in der Praxis bedeutet: Ein schlecht gedämmtes Mehrfamilienhaus mit Gasheizung und Klasse F oder G verursacht pro Wohneinheit jährlich bereits heute spürbare CO₂-Kosten – und diese werden in den nächsten Jahren weiter steigen.
Seit 2023 gilt das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Es verteilt die CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter – gestaffelt nach der Energieklasse des Gebäudes. Die Regelung ist eindeutig: Je schlechter die Energieklasse, desto mehr trägt der Vermieter.
Gebäude der Klasse H zahlen zu 90 % auf Vermieterseite. Gebäude der Klasse A bis B tragen den CO₂-Anteil vollständig durch den Mieter. Für Vermieter eines Altbaus mit schlechter Dämmung bedeutet das: Die Kosten steigen nicht nur wegen des höheren CO₂-Preises – sie landen auch noch anteilig im eigenen Portemonnaie.
Ein Vermieter, der heute nicht in die Energieklasse seines Gebäudes investiert, wird in fünf Jahren mit einer Kosten-Nutzen-Rechnung konfrontiert, die weit ungünstiger aussieht als heute. Früh handeln ist günstiger als spät handeln.
Ich höre dieses Argument häufig: „Die Wärmepumpe rechnet sich doch nicht.“ Und ich antworte dann meistens: „Das kommt darauf an, was Sie unter rechnen verstehen.“
Rein auf Basis der Amortisationszeit, verglichen mit einer neuen Gasheizung im Bestand – ja, die Zahlen sind herausfordernd. Aber diese Betrachtung greift zu kurz. Sie ignoriert nämlich etwas, das sich in den vergangenen Jahren eindrücklich gezeigt hat: die Abhängigkeit von fossilen Energiemärkten.
„Wer im Winter 2022 eine Wärmepumpe und Photovoltaik hatte, hat den Gaspreisschock schlicht nicht gespürt. Das ist keine Klimapolitik – das ist Risikomanagement.“
Als im Frühjahr 2024 die Spannungen rund um die Straße von Hormus erneut zunahmen und Tankerversicherungen stiegen, reagierten die europäischen Gasfutures sofort. Nicht dramatisch – aber sofort. Das selbige Szenario erleben wir auch im aktuellen Nahost-Konflikt zwei Jahre später, im Frühjahr 2026, wieder. Und wer eine Immobilie mit Gasheizung betreibt, ist an diesen Schwankungen direkt beteiligt: an Krisen in Nahost, an Pipelinepolitik, an Flüssiggas-Exporten aus den USA.
Eine Wärmepumpe, kombiniert mit Photovoltaik und einem gut gedämmten Gebäude, koppelt Sie aus diesem System aus. Nicht vollständig, nicht sofort amortisiert – aber strukturell. Sie erzeugen Wärme aus Strom, den Sie zum Teil selbst produzieren. Sie sind weniger abhängig von geopolitischen Entscheidungen, die Sie nicht beeinflussen können.
Das ist keine romantische Autarkieidee. Das ist eine nüchterne Risikobetrachtung, wie ich sie auch für meine technischen Gutachten anwende: Welche Risiken sind steuerbar, welche nicht? Eine Wärmepumpe reduziert ein Risiko, das Sie als Eigentümer nicht kontrollieren können.
Ganz konkret: Lassen Sie den Energieausweis Ihrer Immobilie prüfen, wenn er von einem Online-Anbieter ohne Ortsbegehung ausgestellt wurde. Lassen Sie ein individuelles Sanierungskonzept (iSFP) erstellen – das öffnet Ihnen den Weg zu gestaffelten KfW- und BAFA-Förderungen, die in der Einzelmaßnahme jeweils 20 % Bonus bringen. Und sprechen Sie mit einem unabhängigen Energieberater, bevor Sie investieren.
Die Entscheidung, wann und wie Sie energetisch sanieren, ist komplex. Aber die Entscheidung, ob Sie sich damit befassen sollten, ist einfach: ja, und zwar jetzt.
Andreas Jochim ist Bauingenieur, Gutachter und Energie-Effizienz-Experte (EEE) der Deutschen Energie-Agentur. Er ist Inhaber des Ingenieurbüros Jochim in der Pariser Straße in Frankfurt am Main und berät Eigentümer, Investoren und Wohnungseigentümergemeinschaften in Fragen der Gebäudebewertung, energetischen Sanierung und technischen Due Diligence. Wir bedanken uns herzlich für den Gastbeitrag.
