Diese Frage kommt in nahezu jedem Verkaufsgespräch früher oder später auf:
„Soll ich meine Immobilie vor dem Verkauf noch renovieren – oder lieber so lassen?“
Meine ehrliche Antwort: Es kommt darauf an.
Zwischen „nichts machen“ und „vollständig sanieren“ liegt ein Bereich, der über den Verkaufserfolg entscheiden kann. Genau dort passieren die meisten Fehler – entweder wird zu wenig gemacht oder zu viel Geld investiert, das sich später nicht mehr im Kaufpreis zeigt.
Eine Immobilie sollte sich beim Verkauf immer im bestmöglichen Zustand präsentieren. Käufer entscheiden emotional – oft in den ersten Sekunden.
Gleichzeitig gilt:
Jeder investierte Euro muss sich im Verkaufspreis widerspiegeln.
Viele Verkäufer denken, dass z.B. eine Investition von 20.000 € zu einem höheren Erlös von z.B. 30.000 oder 35.000 € führen kann.
Das Problem: Käufer bewerten Renovierungen nicht 1:1 in Geld. Vor allem bei geschmacklichen Themen (Boden, Küche, Bad) kann es hier zu großen Unterschieden kommen. Was dem einen gut gefällt und er sich viel kosten lässt, mag der andere vielleicht direkt als erstes ersetzen – und gerade diese Produkte sind häufig sehr kostspielig.
Es gibt einen Bereich, der sehr zuverlässig funktioniert: Optische Aufbereitung.
Es kann zum Beispiel durchaus Sinn machen, die Wände vollständig in einem neutralen, hellen Ton zu streichen. Besonders, wenn vorher sehr auffällige Farben oder Tapeten verwendet worden sind. So verringert man die Hürden für Käufer, eigene Vorstellungen in die Räume einzubringen.
Auch sehr wichtig für das Gesamterscheinungsbild sind kleinere Schäden, die sich mit geringem Aufwand ausbessern lassen, wie z.B. Türrahmen oder Sockelleisten. Sollte es grobe Unebenheiten in Wänden geben, Silikonfugen oder Türdichtungen ausreissen, kann man auch diese zumindest mit einfachen Mitteln reparieren. Und ganz entscheidend ist auch: Gründliche Reinigung – wenn nicht selbst, dann durch ein professionelles Unternehmen.
Die Immobilie muss nicht neu wirken. Sie sollte aber nicht vernachlässigt wirken. Denn wer sich beim Betreten unwohl fühlt, dem wird eine Kaufentscheidung eher schwer fallen. So kann man mit einfachen Methoden und verhältnismäßig wenig Aufwand bereits sehr gute Ergebnisse erzielen – und mentale Preisabzüge beim Käufer vorbeugen.
Betrachten wir eine typische Wohnung mit einem Kaufpreis von ca. 300.000 € in durchschnittlicher Lage. Eine Sinnvolle Investition könnte hier zum Beispiel bei ca. 1.500 € – 3.000 € liegen.
Das Ziel ist ein sauberes und neutrales Gesamtbild ohne sichtbare Mängel. Das lässt sich zum Beispiel durch eine gründliche Reinigung, einfaches Überstreichen der Wände und ggf. kleine Ausbesserungen erreichen. Je nachdem, ob Sie die Arbeiten selbst durchführen können, sparen Sie Arbeitskosten von Handwerkern.
Nicht sinnvoll wären hier zum Beispiel ein neues Bad oder eine neue Küche einzubauen. Hier übersteigen die Investitionen wahrscheinlich bereits 10 oder 15% des Kaufpreises der Wohnung. Gleichzeitig würde der Verkaufspreis nicht im gleichen Maße steigen.
Es gibt zweierlei Gründe: Zum einen plant ein Käufer diese Dinge oft ohnehin individuell neu. Möchte er oder sie ggf. auch Wände entfernen oder Türen ersetzen, wären selbst die schönsten neuen Küchen eher ein Hindernis.
Der zweite, wichtige Grund ist, wie sich der Kaufpreis einer Wohnung im Markt bemisst. Ein großer Anteil des Kaufpreises entsteht durch die Lage und die damit einhergehende Zielgruppe. Selbst wenn ich viel Geld für eine Renovierung in die Hand nehme, verändert das nicht die Lage des Objekts. Nehmen wir zum Verständnis z.B. einen Anteil der Lage von 40% am Immobilienwert an, so wäre eine Investition von 20.000 Euro in der Theorie nur 12.000 Euro mehr Kaufpreis wert.
Anders kann es bei Häusern sein. Ein freistehendes Einfamilienhaus in guter Lage, z.B. in Bad Vilbel, erzielt durchschnittlich einen Kaufpreis von ca. 800.000 €+.
Hier kann es sinnvoll sein bis zu 5.000 – 10.000 € zu investieren. Aber nur, wenn dadurch der Gesamteindruck deutlich verbessert.
Gerade bei Häusern stehen häufig komplexere Themen an, wie kleinere Wasserschäden oder Undichtigkeiten an Dächern oder Garagen. Ggf. sind auch Reparaturen an der Infrastruktur, wie Kanal oder Hausanschlüssen notwendig. Solche Themen, die für einen Käufer zusätzlichen Aufwand bedeuten, kann man zum Beispiel bereits abfangen.
Ein Hauskauf ist heute mit sehr viel Aufwand verbunden. Banken prüfen sehr streng, Förderprogramme wie KfW verlangen kräftige Vorarbeit durch Energieberater und Sanierungsfirmen. Je weniger Hürden dabei durch das Objekt selbst entstehen, umso leichter geht der Verkauf von der Hand.
Wenn klar ist, dass Elektrik, Leitungen, Fenster etc. erneuert werden müssen, Bad und Küche veraltet sind oder größere Sanierungsmaßnahmen anstehen, dann gilt: Nicht anfangen, halb zu renovieren.
Käufer kalkulieren aktuell ohnehin eine Gesamtsanierung und nutzen dafür auch KfW Förderprogramme. Einzelne Maßnahmen wirken dann „zusammengewürfelt“ und bringen keinen Mehrwert im Preis. Ein Bauunternehmen kann ein Gesamtkonzept nach dem individuellen Sanierungsfahrplan eines Energieberaters erstellen und so effektiv KfW-Standards erreichen, die für bessere Finanzierungskonditionen nötig sind.
Wurden bereits teilweise Arbeiten durchgeführt, die diese Standards nicht erfüllen, können sie unter Umständen die Kreditvergabe erschweren oder müssen vom ausführenden Unternehmen erneut saniert werden.
Es sind selten alte Küchen oder Böden. Überlegen Sie sich, was Sie selbst ins Grübeln bringen würde: Sichtbare Schäden, ein ungepflegter Eindruck und fehlende Klarheit über Kosten. Das beste Beispiel für einen „Schockmoment“ ist der Wasserschaden oder Schimmel hinter dem Kleiderschrank. Solche Themen abzuklären lohnt sich sehr. Denn oft sind diese gar nicht mit großen Investitionen verbunden, aber auch Käufer ohne handwerkliche Kenntnis erkennen sie auf den ersten Blick und lassen sich dadurch verunsichern.
Besonders im Hinblick auf Schäden ist eine vorausschauende Transparenz besonders wichtig. Nichts ist schlimmer als ein Mangel, der kurz vor dem Notartermin auffällt oder gar danach. Deshalb lohnt es sich auch bei Verdacht Risse und Feuchtigkeit prüfen zu lassen und sichtbare defekte Bauteile zu reparieren.
Bei Schäden, die Sie nicht selbst beheben können, empfiehlt sich die Einholung eines Angebots vom Fachbetrieb. Durch unser Partnernetzwerk aus Handwerkern, Architekten und Sachverständigen können wir Ihnen jederzeit einen passenden Betrieb empfehlen.
Großer Vorteil dieser Vorgehensweise ist, dass der Käufer genau weiß, welche Kosten auf ihn zukommen und bereits ein Ansprechpartner vorhanden ist. Das reduziert das empfundene Risiko, schafft Vertrauen und stabilisiert den Preis.
Der Grundgedanke „Ich mache es nochmal schön“ ist im Immobilienverkauf genau der richtige Ansatz. Wichtig ist nur, sich vor Augen zu halten, dass der eigene Geschmack nicht unbedingt dem Geschmack des Käufers entspricht.
Das ist auch einer der Gründe, warum Neubauten heute relativ standardisiert aussehen: Weiße, glatte Fassaden, anthrazitfarbene Fenster und Türen, Eichenparkett und neutrale Bäder. Es handelt sich um einen zeitlosen Stil ohne große Ecken und Kanten, der für eine breite Zielgruppe passend erscheint.
Als Privatverkäufer ist man aber kein Bauträger, der viele Wohnungen an ein größtmögliches Publikum vermittelt, sondern man hat genau eine Wohnung, die passen muss. Typische Beispiele für Sanierungen, die man im Alltag erlebt: Neue Küche, Laminat / Vinyl in Holzoptik, neue Fliesen im Bad.
Ein Käufer sucht oft gezielt nach einer Immobilie, in der er oder sie alles nach seinem oder ihrem Geschmack einrichten kann. Dann mag die Küche vielleicht gefallen, aber bei Fliesen und Böden denkt er oder sie sich: „Das baue ich sowieso wieder raus.“ Und zahlt keinen Aufpreis.
Es gibt Situationen, in denen sich mehr Aufwand rechnet. Das sind vor allem sehr hochwertige Immobilien in sehr guten Lagen oder Immobilien, die bereits in einem grundsätzlich guten Zustand sind und man nur den Zahn der Zeit bzw. die Abnutzung etwas zurückdrehen muss.
Dann kann eine gezielte Aufwertung deutlich mehr Nachfrage erzeugen und bessere Verhandlungen ermöglichen, weil: Sofort einziehen und keine Doppelbelastung durch gleichzeitige Miete oder zweite Immobilie. Dadurch kann tatsächlich ein spürbar höherer Verkaufspreis entstehen.
Sondern: Welche Maßnahmen bringen konkret mehr Erlös – und welche nicht?
Hieran können Sie sich grob orientieren:
| Zustand der Immobilie | Maßnahme |
|---|---|
| gepflegt | nur Reinigung / kleine Korrekturen |
| leicht abgewohnt | streichen + kleine Reparaturen |
| stark abgewohnt | gezielte optische Aufwertungen, wenn Lage stimmt |
| sanierungsbedürftig | nicht groß investieren (außer Schäden klären) |
Viele Entscheidungen hängen stark von der Zielgruppe der Käufer ab. Auch die individuelle Lage und vergleichbare Angebote am Markt können die Maßnahmen bestimmen. Was in einem Fall sinnvoll ist, kann im nächsten wiederum unnötig sein.
In der Praxis schauen wir uns solche Themen oft gemeinsam mit Eigentümern an und sagen sehr klar, was sich lohnt, ohne dass daraus direkt eine Verpflichtung entsteht.
Eine Renovierung vor dem Verkauf kann sinnvoll sein – aber nur, wenn sie gezielt eingesetzt wird:
Am Ende geht es nicht darum, die Immobilie perfekt zu machen. Das möchte ein Käufer nämlich übernehmen – darum kauft er überhaupt.
Sondern es geht darum:
Die Immobilie so zu präsentieren, dass Käufer bereit sind, den bestmöglichen Preis zu zahlen.
Ihr
Stephan Böhm