Die Zinsen steigen wieder. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat im September 2026 eine weitere Zinserhöhung beschlossen. Gleichzeitig haben auch die Bauzinsen angezogen. Für viele Kaufinteressenten in Frankfurt stellt sich deshalb eine ganz konkrete Frage:
Sollte ich jetzt noch eine Immobilie kaufen oder besser warten, bis die Zinsen wieder sinken?
Die Antwort ist weniger eindeutig, als es auf den ersten Blick scheint. Denn höhere Zinsen verteuern zwar die Finanzierung. Gleichzeitig sorgen sie aber dafür, dass weniger Käufer am Markt aktiv sind und Kaufpreise wieder stärker verhandelt werden können.
Gerade auf dem Immobilienmarkt Frankfurt kann das interessante Chancen eröffnen.
EZB erhöht Leitzins – was bedeutet das für Immobilienkäufer?
Die Europäische Zentralbank hat am 10. September 2026 beschlossen, ihre drei Leitzinsen um jeweils 0,25 Prozentpunkte anzuheben. Der Einlagenzins steigt damit auf 2,50 Prozent.
Hintergrund ist vor allem die weiterhin erhöhte Inflation. Die EZB erwartet für 2026 aktuell eine durchschnittliche Inflationsrate von 3,0 Prozent.
Für Immobilienkäufer bedeutet das zunächst: Das Zinsumfeld bleibt anspruchsvoll.
Wichtig ist allerdings, zwischen dem EZB-Leitzins und den Bauzinsen zu unterscheiden. Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen folgen nicht eins zu eins dem Leitzins. Für längerfristige Baufinanzierungen spielen insbesondere die Entwicklungen an den Kapital- und Anleihemärkten eine wichtige Rolle.
Bauzinsen 2026: Die 4-Prozent-Marke ist erreicht
Wer aktuell eine Wohnung oder ein Haus finanzieren möchte, muss deutlich anders kalkulieren als noch vor einigen Jahren.
Für eine Baufinanzierung mit zehnjähriger Zinsbindung liegen die Zinsen derzeit ungefähr im Bereich von 4 Prozent beziehungsweise teilweise bereits darüber.
Interhyp bezifferte die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen im September 2026 auf rund 4,2 Prozent. Andere Anbieter weisen für sehr gute Finanzierungskonstellationen ebenfalls Werte um die 4-Prozent-Marke aus.
Dabei darf man eines nicht vergessen: Die beworbenen Topzinsen bekommt nicht automatisch jeder Käufer.
Wie hoch der persönliche Bauzins tatsächlich ausfällt, hängt unter anderem von der Höhe des Darlehens, der Bonität, der Immobilie und insbesondere vom Verhältnis zwischen Eigenkapital und Kaufpreis ab.
Wer nur wenig Eigenkapital einbringt und einen großen Teil des Kaufpreises finanzieren muss, kann deshalb deutlich oberhalb von 4 Prozent landen.
Das macht eine saubere Kalkulation vor dem Immobilienkauf heute wichtiger denn je.
Was bedeuten 4 Prozent Zinsen konkret?
Ein Beispiel macht den Unterschied deutlich.
Nehmen wir an, für den Kauf einer Immobilie werden 500.000 Euro finanziert.
Bei einem Sollzins von 4 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent ergibt sich überschlägig eine monatliche Rate von rund 2.500 Euro.
Bei einem Zinssatz von 3 Prozent wären es bei gleicher Tilgung rund 2.083 Euro.
Das sind etwa 417 Euro Unterschied im Monat.
Höhere Zinsen haben deshalb einen erheblichen Einfluss darauf, welchen Kaufpreis sich ein Haushalt leisten kann.
Genau das verändert derzeit auch den Immobilienmarkt.
Sind steigende Zinsen schlecht für Immobilienkäufer?
Nicht zwangsläufig. Denn die Rechnung hat eine zweite Seite.
Wenn sich weniger Menschen eine Finanzierung leisten können, nimmt der Wettbewerb um Immobilien ab. Verkäufer müssen sich stärker mit dem tatsächlichen Markt auseinandersetzen und unrealistische Preisvorstellungen lassen sich schwieriger durchsetzen.
Für Käufer bedeutet das bei bestimmten Objekten: mehr Auswahl, mehr Zeit für die Entscheidung und vor allem mehr Verhandlungsspielraum.
Während in früheren Marktphasen teilweise mehrere Interessenten gleichzeitig um eine Wohnung konkurrierten, können Käufer heute bei länger angebotenen oder nicht optimal eingepreisten Immobilien wesentlich selbstbewusster verhandeln.
Der entscheidende Punkt lautet deshalb:
Nicht nur der Zins entscheidet darüber, ob ein Immobilienkauf günstig oder teuer ist. Der Kaufpreis ist mindestens genauso wichtig.
Was bedeutet die Situation für den Immobilienmarkt Frankfurt?
Frankfurt ist kein durchschnittlicher deutscher Immobilienmarkt.
Die Stadt ist einer der wichtigsten Wirtschafts- und Finanzstandorte Europas. Internationale Unternehmen, Banken, Beratungen, Kanzleien und zahlreiche weitere Arbeitgeber sorgen für eine kontinuierliche Nachfrage nach Wohnraum.
Gleichzeitig bleibt das Angebot an Wohnungen und Häusern begrenzt.
Diese Kombination stützt den Immobilienmarkt in Frankfurt am Main langfristig.
Dennoch haben die gestiegenen Finanzierungskosten auch hier Auswirkungen. Käufer kalkulieren vorsichtiger und achten stärker darauf, ob der aufgerufene Kaufpreis tatsächlich zur Immobilie passt.
Das führt zu einem Markt, in dem gute Immobilien in guten Lagen weiterhin gefragt sind, während überteuerte oder problematische Objekte deutlich schwerer zu verkaufen sind.
Immobilienpreise Frankfurt: Der Markt wird selektiver
Pauschale Aussagen wie „Die Immobilienpreise in Frankfurt steigen“ oder „Die Preise fallen“ helfen einem Käufer nur begrenzt.
Denn der Markt entwickelt sich nicht überall gleich.
Eine gut geschnittene Eigentumswohnung in gefragter Lage mit Balkon, Aufzug und gutem energetischen Zustand kann sich vollkommen anders entwickeln als eine renovierungsbedürftige Wohnung mit hohem Hausgeld und anstehenden Sanierungen.
Auch zwischen Stadtteilen wie Westend, Nordend, Sachsenhausen, Bornheim, Bockenheim, Ostend oder dem Europaviertel bestehen erhebliche Unterschiede.
Wer eine Wohnung in Frankfurt kaufen möchte, sollte deshalb weniger auf pauschale Durchschnittswerte und stärker auf den tatsächlichen Marktwert des konkreten Objekts achten.
Soll man mit dem Immobilienkauf warten, bis die Zinsen wieder sinken?
Das klingt zunächst logisch:
Heute liegen die Bauzinsen bei rund 4 Prozent. Also wartet man, bis die Zinsen vielleicht wieder bei 3 Prozent liegen, und kauft dann günstiger.
Nur gibt es dabei ein Problem. Niemand weiß, wann dieses Szenario eintritt.
Die EZB selbst legt sich ausdrücklich nicht auf einen bestimmten zukünftigen Zinspfad fest.
Und sollten die Bauzinsen tatsächlich deutlich sinken, dürfte sich gleichzeitig die Nachfrage nach Immobilien wieder erhöhen.
Plötzlich können Käufer zurückkommen, die momentan aufgrund der Finanzierungskosten abwarten. Mehr Nachfrage kann wiederum zu steigenden Immobilienpreisen und weniger Verhandlungsspielraum führen.
Auf niedrigere Zinsen zu warten bedeutet deshalb nicht automatisch, später günstiger zu kaufen.
Ein niedrigerer Kaufpreis kann wichtiger sein als ein niedrigerer Zins
Dieser Aspekt wird bei der Diskussion über Bauzinsen häufig unterschätzt.
Der Zinssatz einer Finanzierung kann sich später verändern. Nach Ablauf der Zinsbindung wird ohnehin neu finanziert. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Finanzierung später auch umgeschuldet werden.
Der Kaufpreis hingegen steht fest.
Wer beispielsweise eine Immobilie aufgrund der aktuell geringeren Nachfrage zu einem deutlich besseren Preis erwerben kann, sichert sich diesen Preis dauerhaft.
Deshalb kann es sinnvoller sein, heute eine sehr gute Immobilie zu einem vernünftig verhandelten Kaufpreis mit 4 Prozent Zinsen zu erwerben, als jahrelang auf niedrigere Zinsen zu warten und später möglicherweise einen deutlich höheren Kaufpreis bezahlen zu müssen.
Natürlich muss die monatliche Rate trotzdem zur persönlichen finanziellen Situation passen.
Wenig Eigenkapital: Hier wird die Finanzierung besonders wichtig
Besonders genau sollten Käufer rechnen, die nur wenig Eigenkapital zur Verfügung haben.
Je größer der Anteil des Kaufpreises ist, der über die Bank finanziert werden muss, desto höher ist aus Sicht der Bank in der Regel das Risiko.
Das kann sich auf die Konditionen auswirken.
Während Käufer mit einer sehr guten Finanzierungskonstellation Konditionen um die 4-Prozent-Marke erhalten können, sind bei wenig Eigenkapital auch Bauzinsen oberhalb von 4 Prozent möglich.
Hinzu kommen beim Immobilienkauf die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklercourtage.
Wer eine Immobilie in Frankfurt finanzieren möchte, sollte deshalb nicht nur fragen: „Wie hoch ist der Zins?“
Mindestens genauso wichtig ist:
Wie hoch ist meine gesamte monatliche Belastung und bleibt genügend finanzieller Spielraum für Rücklagen und unerwartete Ausgaben?
Lohnt sich eine Immobilie in Frankfurt 2026 noch?
Für Eigennutzer kann die Antwort durchaus ja lauten.
Wer langfristig in Frankfurt leben möchte, eine passende Immobilie findet und die Finanzierung solide darstellen kann, sollte seine Entscheidung nicht allein davon abhängig machen, ob der Bauzins gerade bei 3,8, 4,0 oder 4,3 Prozent liegt.
Viel wichtiger sind der Kaufpreis, die Lage, der Zustand der Immobilie und die langfristige Tragbarkeit der Finanzierung.
Wer zehn oder fünfzehn Jahre in einer Wohnung wohnen möchte, muss nicht zwingend versuchen, den absolut niedrigsten Punkt des Immobilienmarktes zu treffen.
Diesen Zeitpunkt erkennt man ohnehin meistens erst im Nachhinein.
Und wie sieht es bei Kapitalanlegern aus?
Für Kapitalanleger sind höhere Zinsen eine größere Herausforderung.
Bei einer Kapitalanlage in Frankfurt müssen Kaufpreis, Finanzierungskosten und erzielbare Miete zusammenpassen.
Eine Wohnung sollte deshalb nicht allein mit dem Argument gekauft werden, dass Immobilien langfristig im Wert steigen könnten.
Entscheidend sind unter anderem:
Mikrolage, Kaufpreis pro Quadratmeter, erzielbare Kaltmiete, Hausgeld, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltungsrücklage, energetischer Zustand, mögliche Sonderumlagen und langfristige Vermietbarkeit.
Gerade in einem Umfeld mit Bauzinsen um oder über 4 Prozent wird der richtige Einkaufspreis noch wichtiger.
Jetzt kaufen oder warten? Unsere Einschätzung
Den perfekten Zeitpunkt für einen Immobilienkauf gibt es selten.
Wer aktuell eine Immobilie in Frankfurt kaufen möchte, sollte deshalb nicht versuchen, Zins- und Preisentwicklungen der kommenden Jahre exakt vorherzusagen.
Sinnvoller ist es, die konkrete Immobilie zu betrachten.
Ein Kauf kann gerade jetzt interessant sein, wenn
• die Immobilie langfristig zur eigenen Planung passt,
• der Kaufpreis realistisch oder gut verhandelbar ist,
• ausreichend Eigenkapital und Rücklagen vorhanden sind,
• die monatliche Belastung auch bei rund 4 Prozent Bauzins komfortabel tragbar bleibt,
• Lage und Zustand einen langfristigen Werterhalt erwarten lassen.
Wer dagegen bereits heute an der finanziellen Belastungsgrenze kalkuliert, sollte vorsichtig sein. Das gilt insbesondere bei Finanzierungen mit sehr wenig Eigenkapital.
Fazit: 4 Prozent Zinsen sind nicht das einzige Entscheidungskriterium
Die höheren Bauzinsen haben den Immobilienmarkt verändert.
Eine Finanzierung um die 4-Prozent-Marke oder darüber ist für Käufer zweifellos eine andere Ausgangssituation als die extrem niedrigen Zinsen vergangener Jahre.
Gleichzeitig entstehen dadurch aber auch Chancen.
Weniger Konkurrenz und realistischere Preisvorstellungen können Käufern ermöglichen, Immobilien zu Konditionen zu erwerben, die in einem Markt mit niedrigeren Zinsen und deutlich höherer Nachfrage möglicherweise nicht erreichbar wären.
Gerade in Frankfurt gilt deshalb:
Nicht auf den perfekten Zins warten, sondern auf die richtige Immobilie zum richtigen Preis achten.
Ob ein Kauf heute sinnvoll ist, lässt sich am besten anhand des konkreten Objekts, des tatsächlichen Marktwerts und der individuellen Finanzierung beurteilen.
