Das Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2026 des Rates der Immobilienweisen liefert eine umfassende Analyse zur aktuellen Lage des deutschen Immobilienmarkts.
Die zentrale Frage lautet:
Befindet sich der Immobilienmarkt 2026 im Aufschwung – oder nur in einer Stabilisierung nach der Korrektur?
In diesem Artikel fassen wir die wichtigsten Ergebnisse zusammen und teilen unsere Prognose für das Jahr 2026.
Belastungsfaktoren zusammengefasst für die deutsche Wirtschaft sind:
Der Immobilienmarkt wird zentral von der Wirtschaft beeinflusst. Die Logik ist klar: Geht es der Wirtschaft gut, steigen Löhne und damit Budgets für Eigenheime. Und hier liegt eine gewisse Ernüchterung: Die deutsche Wirtschaft wuchs 2025 real nur um rund 0,2 %.
Das Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2026 spricht hierbei konkret von strukturellen Problemen – nicht von einer bloßen Konjunkturschwäche. Und die Nachrichten von gewaltigen Investitionspaketen seitens der Regierung unterstreichen diese Einordnung einer besonderen Situation.
Deutschland steht vor einigen Herausforderungen: Neben einer alternden Gesellschaft und dem Fachkräftemangel macht sich die Investitionsschwäche der letzten Jahrzehnte bemerkbar. Austerität hat einen Preis, der nun mit einer maroden Bahn und einer kriselnden Infrastruktur zu bezahlen ist.
Die deutsche Automobilindustrie und das produzierende Gewerbe befinden sich unter zunehmendem Wettbewerbsdruck aus dem Ausland. Steigende Insolvenzen führten 2025 sogar zu einem Negativrekord von 94 bei Großinsolvenzen. Von 475 Großinsolvenzen weltweit macht Deutschland damit rund ein Fünftel aus.
Der Druck ausländischer Unternehmen wird durch die derzeitige geopolitische Situation bestärkt: Ein immer noch ungelöster, bewaffneter Konflikt vor unserer Haustüre und zerfallende Allianzen, die die Welt in den letzten 70 Jahren stabil gemacht haben. Europa steht vor einer Bewährungsprobe.
Was bedeutet das für den Immobilienmarkt?
Investitionen in den deutschen Wohnungsmarkt gehen zurück. Große Anleger aus dem In- wie Ausland verlagern ihre Gelder anderswohin. Aus persönlicher Erfahrung weiß ich, dass der Verkauf von Objekten mit großen Volumina, z.B. Wohnungen über drei Millionen Euro auf dem Frankfurter Markt, sehr sehr viel Geduld fordern. Viele Interessenten berichten mir, dass sie sich gut überlegen, ob sie in diesen Zeiten so viel Geld am Standort Deutschland in eine immobile Anlage binden wollen.
Eigenheimkäufer, die ein Zuhause für ihre Familie suchen, sind dagegen immer noch aktiv auf dem Markt. Familienwohnungen und Einfamilienhäuser bleiben ein gefragtes Produkt – vor allen in den Randlagen oder im Umland Frankfurts.
Das ist mein persönlicher Eindruck.
Nach den deutlichen Preisrückgängen 2022 und 2023 zeigen die Daten für 2025 eine Trendwende. Für viele Verkäufer heißt das Aufatmen.
Der Häuserpreisindex weist 2025 Preissteigerungen von rund 3,2–3,5 % gegenüber dem Vorjahr aus und auch der vdp-Immobilienindex bestätigt die Erholung:
Damit befindet sich der deutsche Wohnimmobilienmarkt 2026 in einer Phase moderaten Wachstums.
Es handelt sich zwar nicht um eine neue Hochpreisphase, aber der Markt beweist, dass er die neue Realität von Zins- und Preisniveau nun verdaut hat.
Letztlich muss man sich immer ins Gedächtnis rufen, dass „Markt“ eigentlich ein Begriff ist, der die Bedürfnisse vieler Menschen gleichzeitig zusammenfasst. Hinter jeder Immobilie steckt eine Geschichte, ein oder mehrere Verkäufer/innen und hinter jedem Kauf Käufer und Käuferinnen. Der Wunsch nach Eigenheim, Wohnen und Selbstverwirklichung steht dem Anliegen, Erbe aufzulösen, ein Kapitel abzuschließen oder einfach nur Gewinn zu erzielen entgegen.
Auf dem gemeinsamen Nenner findet unsere Arbeit als Immobilienvermittler statt. In der Vergangenheit war dieser gemeinsame Nenner größer: Zinsen waren günstig und Kredite saßen lockerer. Durch die Inflation und Zinssteigerungen ist auf der Käuferseite viel Boden verloren gegangen. Gleichzeitig wünschen sich viele Verkäufer, verständlicherweise, die besten Preise und riskieren deshalb lange Standzeiten ihrer Immobilien bei hohen Angebotspreisen. Das ist stark vereinfacht meine Einordnung der aktuellen Marktdynamik.
Während Kaufpreise korrigierten, stiegen die Mieten weiter. Das macht Sinn: Wer sich das Kaufen jetzt nicht mehr leisten kann oder will, hat kaum Alternativen – besonders in den großen Städten.
2025 erhöhten sich die Angebotsmieten:
Beispiele 2025:
Gründe für die anhaltende Mietsteigerung:
Unsere Prognose für 2026:
Die Mietpreise dürften weiter steigen, insbesondere in angespannten Metropolregionen.
Seit 2022 hat sich der Wohnungsneubau dramatisch verändert. 2023 wurden in Frankfurt 3.415 Wohnungen fertiggestellt, das sind 53,4 % weniger als im Vorjahr. Auch 2024 setzte sich der Trend gem. vorläufiger Statistik fort. Nur 2.266 Wohnungen wurden errichtet und damit 33,6% weniger als im Jahr zuvor.
Der Einbruch bei Baugenehmigungen und -fertigstellungen wirkt nun zeitverzögert auf den Markt. Weniger Angebote für neue Wohnungen sorgen für stärkere Nachfrage bei Bestandsgebäuden, was Mieten und Kaufpreise stützt. Das ist für Verkäufer zunächst eine positive Nachricht, aber für Kaufinteressenten ein ernüchterndes Bild.
2026 bleiben die Fertigstellungen voraussichtlich ebenfalls schwach. Einen spürbareren Anstieg der Neubautätigkeit erwarten die Autoren des Berichts erst für 2027.
Das bedeutet für 2026:
Der Wohnungsmarkt bleibt somit strukturell unterversorgt. Wer sich auf günstige Wohnungen bewirbt, muss ggf. mit starker Konkurrenz rechnen.
Für 2026 erwartet das Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2026 Bauzinsen zwischen 3 % und 4 % und stützt sich dabei auf Zahlen der Deutsche Bank Research. Die Spanne ist recht breit, daher möchte ich sie mit aktuellen Zahlen der Interhyp ergänzen.
Bei 80% Beleihung, also 20% Eigenkapital zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, erhielten Sie im Januar im besten Fall 3,66% eff. Jahreszins, was rund 472 Euro pro 100.000 Euro Kreditsumme ausmachte. Waren Sie auf eine 100% Finanzierung angewiesen, konnten Sie also nur Ihre eigenen Kaufnebenkosten tragen, lag der eff. Jahres-Zinssatz bei 3,98% und kostete Sie etwa 498 Euro pro 100.000 Euro Kreditsumme. Die Raten sind mit 2% jährlicher Tilgung berechnet.
Für ein Einfamilienhaus mit durchschnittlichem Kaufpreis von 840.000 Euro in Bad Vilbel entspricht das einer monatlichen Rate von annähernd 4.200 Euro monatlich – ohne Sanierungen oder Renovierungen. In einer Haushaltsrechnung sollte das Wohnen mit Nebenkosten maximal 40% ausmachen – im Schnitt sind es 36%.
Damit müssten einem durchschnittlichen Haushalt etwa 12.000 Euro netto monatlich zur Verfügung stehen, um solch ein Haus vollzufinanzieren. Mit diesem Einkommen zählt man zum obersten 1% der Bevölkerung – keine große Zielgruppe.
Das Zinsniveau liegt damit deutlich über der Niedrigzinsphase, aber zumindest wieder unter den Höchstständen von 2022/2023. Stabile Finanzierungskosten sind eine Voraussetzung für die weitere Marktstabilisierung, da in Zeiten ständig schwankender Raten viele Käufer abwarten.
Meine Einordnung hierzu: Ich habe mit einigen Bank- und Finanzierungsberatern darüber gesprochen. Die großen Banken gehen für die nächsten Jahre nicht von einer maßgeblichen Verbesserung der Zinsen aus. Das sind aber rein empirische Aussagen ohne Daten.
Ein besserer Zeitpunkt kommt in den nächsten Jahren wahrscheinlich nicht mehr. Der Markt befindet sich preislich noch in Erholung, die Zinsen sind attraktiver als vor drei Jahren. Aber der Markt zeigt auch bereits, dass er sich an die neue Realität gewöhnt und die Preise zu steigen beginnen. Man sollte jetzt dringend abwägen, ob man abwarten oder zuschlagen möchte – denn die Inflation der letzten Jahre hat die eigenen Ersparnisse bereits spürbar entwertet.
Der Markt ist zur Zeit sehr attraktiv. Die Käufer kehren zurück und die Preise haben sich leicht erholt. Durch die weiterhin hohen Zinsen werden Preissteigerungen in den nächsten Jahren allerdings moderat ausfallen und allenfalls die steigende Inflation abdecken. Momentan sind noch weniger Objekte auf dem Markt. Sobald die Konkurrenz von Immobilien untereinander steigt, weil mehr Angebote auf den Markt drängen, wird auch die Käufersuche erschwert.
Durch sinkende Kaufpreise und steigende Mieten haben sich Renditen erhöht. Das ist eine zwangsläufige Entwicklung, weil Kapitalanlagen anders gehandelt werden, als selbstgenutztes Wohneigentum. Sie reagieren wie ein Investmentprodukt stärker auf Veränderungen am Zinsmarkt.
Bruttoanfangsrendite vermieteter Eigentumswohnungen bezogen auf den Angebotspreis:
In A-Städten:
Trotz dieser Entwicklung bleibt die Risikoprämie laut Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2026 noch zu niedrig, um eine starke Investitionsdynamik auszulösen. Wenn man vergleicht: Diese Durchschnittsrenditen liegen immer noch deutlich unter dem aktuellen Zinsniveau und sind daher gegenüber risikoärmeren Investments unattraktiver.
Wirtschaftsimmobilien sind gewerblich genutzte Immobilien, die der Produktion, dem Handel, der Verwaltung oder Dienstleistungen dienen. Sie machen rund 38 % des deutschen Immobiliennettoanlagevermögens aus und sind für institutionelle Anleger, wie Banken, Versicherer, Fonds, etc, ein tragendes Investmentvehikel. Weitere Investmentimmobilien, wie große Wohnanlagen, runden ein solches Portfolio ab.
Das Transaktionsvolumen 2025 lag bei rund 33,9 Mrd. Euro – deutlich unter dem Niveau der Jahre 2019–2021.
Auch 2026 ist von einer schrittweisen Normalisierung auszugehen, jedoch ohne starken Aufschwung. Wirtschaftsimmobilien sehen sich vor einem strukturellen Umbruch z.B. durch mehr mobiles Arbeiten und weniger Nachfrage klassischer Retail-Flächen durch Online-Handel.
Gleichzeitig bleiben Preisfindungsprozesse zwischen Käufern und Verkäufern anspruchsvoll. Verkäufer haben ggf. bereits teuer gekauft oder große Kapitalbeträge in Immobilien gebunden. Die wirtschaften evtl. renditestark genug, sodass sich ein Verkauf nicht lohnt. Auf der anderen Seite sind Käufer nicht bereit, hohe Ablösen zu zahlen, die sich nicht gegen Neufinanzierungen rechnen.
Das Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2026 kommt zu folgendem Gesamtbild:
Der Immobilienmarkt 2026 befindet sich in einer Phase der Stabilisierung und strukturellen Neuorientierung.
Der deutsche Immobilienmarkt 2026 ist kein Krisenmarkt mehr – aber auch kein Boommarkt. Wir befinden uns in einer Phase, in der viele veränderte Realitäten aufeinanderprallen. Das zieht sich durch alle Segmente: Ob Eigentumswohnung oder große Büroimmobilie.
Die Preiskorrekturen der Jahre 2022 und 2023 scheinen beendet zu sein. Angebote bleiben weiterhin knapp – besonders in angespannten Wohnungsmärkten. Die Finanzierungskosten bleiben erhöht.
Besonders für den letzten Punkt ist es wichtig, sich nicht in absoluten Zahlen zu verlieren: Zwar mögen Zinsen früher einmal deutlich höher gewesen sein und z.B. in den 1980ern bei über 10% gelegen haben. Allerdings haben sich die Reallöhne in den letzten 20 Jahren kaum entwickelt – teilweise gab es sogar Minusentwicklungen von bis zu 3% in 2022.
Zwar sind die Zinsen immer noch niedriger, als in den 1980er Jahren. Allerdings sind Lebenshaltungskosten und Immobilienpreise so stark gestiegen, dass weniger Geld für das Eigenheim verfügbar ist.
Beispiel Brotpreise: Der Brotpreis ist von 1996 bis 2025 um 107,6% gestiegen, während die Reallöhne nur um 10-15% gestiegen sind – je nach Datensatz. Immobilienpreise sind inflationsbereinigt um ca. 110% gestiegen. Käufer verhandeln deshalb weiterhin mehr als früher und Banken prüfen jeden Kredit eindringlicher.
Damit möchte ich Verkäufer dafür sensibilisieren, dass ein hoher Kaufpreis für viele Käufer ein existentielles Zugeständnis ist.
Die entscheidenden Faktoren für Immobilienverkäufer 2026 werden die weitere Entwicklung der Bauzinsen und mögliche Reformen der Politik sein. Eine gesteigerte Dynamik auf dem Neubaumarkt erwarten wir für das kommende Jahr nicht.
Wer also in gefragten Lagen mit solider Substanz investiert, bewegt sich wieder in einem berechenbareren Marktumfeld – allerdings unter neuen Rahmenbedingungen.
Ihr
Stephan Böhm